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Posté le 25 septembre 2019 à 11:00

Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédits est la possibilité pour un emprunteur qui a déjà souscrit à deux crédits au minimum de faire racheter ces créances pour un nouvel organisme de crédit. En général, c’est lorsque les remboursements sont trop élevés et que le budget devient difficile à gérer que cette opération bancaire est mise en place. Dans le cas du rachat de prêt immobilier, qui diffère du rachat de crédits à la consommation, l’emprunteur peut aussi être motivé par la baisse des taux d’intérêt, en vigueur ces dernières années. Nous allons vous expliquer dans cet article le mode de fonctionnement du rachat de crédit immobilier et tous les paramètres qu’il faut connaitre avant de faire une telle démarche.

La définition du rachat de crédits

De plus en plus de particuliers qui font face à des difficultés, mais aussi parce qu’ils souhaitent pouvoir financer un nouveau projet (achat d’une voiture, réalisation de travaux, études de leurs enfants, rénovation d’une cuisine, voyage, etc.) se tournent aujourd’hui vers le rachat de crédits. Contrairement aux idées reçues, cette opération de remise à niveau des finances personnelles n’est pas juste un moyen de parer au surendettement, même si elle permet en toute évidence d’éviter l’endettement excessif. Pour prendre un exemple concret qui explique ce qu’est le rachat de crédits, disons que M. Dupont va bientôt partir à la retraite. Sauf, que ce changement de situation va lui infliger une baisse de revenus importante et qu’il a encore 3 emprunts en cours de remboursement dans différents organismes de crédit. La solution du regroupement de prêts va lui permettre de ne rembourser qu’une seule mensualité adaptée à ses nouveaux revenus.

L’opération sera mise en place par une banque ou un organisme de rachat de crédits spécialisé. Celui-ci va racheter toutes les créances en cours et proposer un nouveau contrat de prêt. Les conditions de celui-ci pourront être revues, avec un nouveau taux d’intérêt renégocié de manière plus avantageuse, une nouvelle durée de remboursement, voire une nouvelle assurance emprunteur. A noter que la baisse du montant de la mensualité est engendrée grâce à l’allongement de la durée du crédit, ce qui a un impact sur son coût qui est alors plus important. Le rachat de crédits permet de retrouver un certain confort dans ses finances et d’honorer ses échéances de crédit. Il existe différents types de rachat de crédits : lorsqu’il ne s’agit que de crédits à la consommation (prêts personnels, crédits affectés, crédits renouvelables, crédits auto ou travaux, etc.) il entre dans la catégorie du rachat de prêts conso, et lorsqu’il s’agit d’un crédit à l’habitat, ce sera un rachat immobilier.

Le rachat de crédit immobilier

La tendance baissière actuelle des taux d’intérêt sur le marché de l’immobilier incite de nombreux emprunteurs à vouloir faire racheter leur crédit immobilier. Souscrit il y a déjà plusieurs années dans certains cas, le taux d’intérêt de cet emprunt est bien plus élevé que celui proposé par les établissements financiers aujourd’hui. Une opération de rachat peut donc s’avérer rentable car elle peut entrainer une baisse du montant de la mensualité mais également de la durée de remboursement. Outre la conjoncture qui peut permettre de faire de réelles économies, d’autres éléments doivent être pris en compte pour entamer la procédure de rachat de prêt immobilier.

Si le regroupement de prêts permet de réunir en un seul emprunt tous les crédits en cours, ainsi que certaines dettes comme des retards d’impôts, des loyers impayés, des dettes familiales, des découverts bancaires, etc., pour qu’il entre dans la catégorie du rachat immobilier, la part immobilière rachetée doit être égale ou supérieure à 60% du montant total emprunté. Cette règle a été fixée par la législation en vigueur et le rachat de crédit immobilier est soumis à toutes ses contraintes. Le consommateur, quant à lui, est protégé par une loi qui oblige les organismes prêteurs à garantir la transparence de leurs offres de crédit et les délais de rétractation, tout comme le respect des plafonds des montants empruntés. Quoiqu’il en soit, le montant de la mensualité qui va venir se substituer aux anciennes devra être calculé sur la base du niveau d’endettement du ménage, et donc automatiquement sur la capacité de remboursement qui en découle. Le coût total du nouvel emprunt immobilier peut être inférieur à l’ancien si le taux est renégocié à la baisse malgré l’allongement de la durée.

Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui permet dans certains cas de gagner de l’argent, mais il n’est pas gratuit. En effet, il faudra compter des frais divers dans le calcul de rentabilité de l’opération. Il s’agit par exemple des frais de remboursement anticipé qui sont indiqués dans tout contrat de crédit. A la rupture de celui-ci, l’emprunteur devra s’acquitter de 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêt. A ces frais vont encore s’ajouter les frais de notaire, qui sont également à prévoir lorsqu’une garantie hypothécaire est prévue. Une hypothèque est mise en place sur le bien immobilier afin de sécuriser le crédit et pour de nombreux organismes de crédit, la demande. Ils peuvent ainsi vendre le bien en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur. Non sans risque, elle peut être remplacée par un cautionnement et dans ce cas il faudra s’adresser à un organisme spécialisé. Celui-ci pourra donner une garantie à la banque en échange du paiement d’une commission sur la somme totale empruntée. Des frais annexes comme l’assurance emprunteur, les services d’un courtier ou des frais de dossier sont également à prévoir. Le rachat de crédit immobilier peut être l’occasion de réduire les frais d’assurance emprunteur.

Le fonctionnement du rachat de crédit immobilier

Une demande de rachat de crédit immobilier peut se faire en ligne sans engagement et tout à fait gratuitement. Il suffira au demandeur de remplir un formulaire comportant certaines informations comme la situation et notamment les coordonnées, les capitaux restants dus des crédits en cours, le niveau des revenus et la situation familiale. La demande peut se faire directement auprès d’une banque ou alors en s’adressant d’office à un courtier spécialisé en rachat de crédits. C’est une bonne manière de mettre en concurrence les établissements bancaires. Sans l’aide d’un courtier, l’emprunteur devra négocier lui-même le taux d’intérêt du crédit et faire toutes les démarches administratives lui-même. Le rôle de ce dernier consiste à trouver le taux le plus avantageux, il dispose d’un large réseau de partenaires mais il faudra le rémunérer pour cela.

L’étape suivante est une réponse positive à la première demande, lorsqu’un conseiller aura étudié la faisabilité du projet. Il tiendra compte bien entendu du taux d’endettement du foyer et de la rentabilité de l’opération. Il faudra alors rassembler l’ensemble des pièces nécessaires à l’instruction du dossier. Une fois tous les documents reçus, l’organisme prêteur va procéder à une analyse détaillée du dossier et donner son accord définitif en proposant une offre. Plusieurs demandes peuvent être déposées en même temps, ce qui permet de comparer les offres sur le marché. Une fois ce temps de réflexion terminé, la signature du contrat pourra avoir lieu. Un autre délai de rétraction de 14 jours doit être respecté avant le déblocage des fonds. L’organisme prêteur va rembourser les créances en cours, tandis que l’emprunteur commence à rembourser sa première mensualité réduite.