Posté le 9 novembre 2020 à 08:00

Financer un projet immobilier neuf avec un rachat de crédit

Acquérir un bien immobilier neuf peut être la garantie d’un logement plus économique en énergie, car mieux isolé, et mieux adapté à vos besoins – ainsi, l’obligation de l’installation de douches italiennes dans les nouvelles constructions est une bonne nouvelle pour les personnes qui souhaitent préparer leur retraite.

A partir de là, plusieurs options s’offrent à vous : faire construire ce logement, acheter un bien immobilier sur plan (VEFA), ou l’acheter neuf mais déjà fini, que ce soit pour en faire votre résidence principale ou secondaire, ou un investissement à but locatif.

Qu’il s’agisse de créer l’habitation la mieux adaptée à vos besoins, investir dans un bien immobilier à but locatif ou vous y installer le plus rapidement possible, il existe des règlementations, des avantages, et des solutions de crédits différents. Dans tous les cas, obtenir un prêt immobilier est tout un parcours en soi, parfois même un défi. Greeniz vous donne ses conseils pour réussir votre projet d’achat immobilier neuf.

Mes objectifs pour un achat immobilier neuf

J’acquiers un bien immobilier neuf pour y habiter le plus rapidement possible

Le marché immobilier du neuf a beaucoup souffert de la crise sanitaire, néanmoins, il attire nombre de primo-accédants (lorsque vous n’êtes pas encore propriétaire d’un bien immobilier), du fait de ses nombreux avantages. En effet, le confinement a mis en exergue nombre de défaut des habitations anciennes : difficultés de chauffage ou d’isolation acoustique, manque d’un espace extérieur (jardin, terrasse ou balcon) ou d’un espace dédié au travail… Entre les considérations écologiques –notamment en termes d’isolation et de consommation d’énergie –, économiques – aves des frais de notaire moins importants pour le neuf, des charges de copropriétés souvent plus faibles – ainsi que les besoins de conforts, acquérir un bien immobilier neuf peut satisfaire de nombreuses attentes.

Avant de solliciter un prêt immobilier pour faire cet achat, a fortiori si c’est le premier, vous allez devoir définir votre budget et présenter vos finances personnelles sous leur meilleur jour, afin de rassurer les banques et les motiver à vous suivre dans votre projet.

Je fais construire ou j’achète sur plan un bien immobilier neuf destiné à la location

Outre les avantages déjà cités, les niches fiscales intéressantes pour un investissement locatif constituent une bonne motivation pour investir dans un bien neuf à construire. Si certains choisissent de faire construire le logement, d’autres préfèrent acheter sur plan (VEFA, vente en état futur d’achèvement).

Réglementation

Le Code de la construction et de l’habitation stipule que la vente « peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble ». Le montant total de la vente ne pourra vous être demandé qu’une fois les travaux finalisés et réceptionnés. Dans l’intervalle, vous devrez vous acquitter de sommes correspondant au pourcentage estimé de finition du bien. Ainsi, « les paiements et dépôts ne peuvent excéder au total : 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; et 95 % à l’achèvement de l’immeuble » (article R 261-14).

Le prêt immobilier avec déblocage progressif des fonds

Par exemple pour un appartement, il pourra vous être demandé de vous acquitter de 5 % du prix à la réservation, + 15 % à la pose des fondations, + 25 % à la mise hors eau (toiture), + 40 % à l’achèvement des travaux, + 15 % à la remise des clés.

Pour financer ces versements progressifs sans devoir s’acquitter des mensualités complètes d’un prêt immobilier amortissable, la banque mettra en place un système de déblocage progressif des fonds. Ainsi, durant la construction, vous remboursez uniquement les intérêts sur la somme débloquée (croissante) et commencez à rembourser le capital avec les intérêts à partir de la remise des clés. On parle alors d’intérêts intercalaires, ceux-ci correspondant aux frais engendrés par le déblocage progressif des fonds.

Les étapes pour obtenir un crédit immobilier

1.     Calculer et définir son budget d’achat

Avant même de commencer votre recherche de bien immobilier, vous aller devoir définir votre budget d’achat. Comment procéder ?

  • Calculez votre taux d’endettement Pour ce faire, vous pouvez passer par un simulateur en ligne ou faire le calcul à la main. Votre taux d’endettement va s’exprimer en un pourcentage correspondant à la part de charges (loyer et crédits) par rapport à vos revenus mensuels.

(Charges / revenus mensuels) x 100

  • Sachant que les banques ont pour recommandation de ne pas vous faire dépasser 33 % de taux d’endettement en vous accordant votre prêt, calculez les mensualités que vous seriez en mesure de rembourser pour définir le total de l’emprunt que vous pourriez solliciter.

  • Recherchez un bien dont le montant sera couvert par l’emprunt et votre apport personnel.

  • Profitez-en pour assainir vos finances et éviter les dépenses dispensables, ainsi que les découverts, pour améliorer votre dossier aux yeux des banques.

 

2.     Passer par un intermédiaire en opération de banque (IOBSP), courtier, organisme de courtage

Vous avez établi votre budget. Vous allez donc pouvoir démarrer les recherches : celles du bien à acquérir, ainsi que celle de l’organisme de financement. Vous avez alors deux options : soit faire le tour des banques en leur présentant votre projet et budget d’achat, ou prendre contact avec un courtier ou un organisme de courtage. La deuxième option a certes un coût, vu que vous devrez vous acquitter des frais de courtage (pourcentage de la somme empruntée plafonnée à un certain montant), mais un courtier sera mieux à même de présenter avantageusement votre dossier auprès des organismes de financement et vous obtenir des conditions intéressantes.

3.     Signature du compromis de vente

Pendant que votre courtier s’occupe de négocier avec les banques et sur base de ses conseils, vous pouvez déjà signer le compromis de vente du bien que vous aurez choisi. En effet, si vous veniez à ne pas obtenir le prêt (le délai étant habituellement de 45 jours), la vente ne serait simplement pas finalisée.

La banque se fondera sur ce compromis pour vous faire l’offre la mieux adaptée à votre situation.

4.     Comparer les offres des banques et signer l’offre de prêt

Pour comparer les offres des banques, il faudra tenir compte du taux d’emprunt, de la durée de celui-ci, mais également des frais et assurances (coût, garanties). Vous devrez donc vous baser sur le taux annuel effectif global (TAEG) qui les rassemble.

Vous pourrez alors signer l’offre la plus intéressante. Votre courtier ou conseiller pourra vous guider dans votre choix.

Bon à savoir. N’oubliez pas que l’assurance emprunteur peut être déléguée. En fonction de votre profil d’emprunteur (âge, état de santé et antécédents, mode de vie…), une assurance groupe (celle de la banque qui financerait le prêt) peut être avantageuse – c’est souvent le cas pour les personnes plus âgées ou avec un moins bon état de santé – ou désavantageuse – si vous êtes jeune et en bonne santé. A nouveau, pensez à recourir à des comparateurs d’assurance en ligne afin d’obtenir la meilleure offre, sans oublier que les garanties de votre assurance individuelle devront être au moins équivalentes à celles de l’assurance groupe. Dans ce cas aussi, passer par un courtier en assurance pourrait s’avérer utile et bénéfique.

5.     Déblocage des fonds et signature de l’acte

Le déblocage des fonds intervient juste avant la signature. En effet, le montant de la vente sera payé à la signature de l’acte authentique devant le notaire.

 

Le rachat de crédit comme solution pour un achat immobilier neuf

Ce type d’emprunt particulier était, jusqu’il y a peu, le plus souvent pris en considération par les personnes qui souhaitaient diminuer le montant de leurs créances, afin d’éviter une situation financière trop compliquée, voire le surendettement. Aujourd’hui, cette solution est également de plus en plus souvent considérée par des personnes souhaitant augmenter leur patrimoine ou préparer leur retraite en investissant dans l’immobilier. Il permet alors à celles et ceux qui n’auraient pas pu obtenir un second prêt immobilier de devenir propriétaire d’un bien qu’ils pourront mettre en location avec un effet levier.

Le rachat de crédit, autrement appelé regroupement de crédits ou restructuration de dettes, est une opération qui peut également s’avérer utile en cas de dépassement des 33 % de taux d’endettement autorisé. En rassemblant tous vos crédits en un seul prêt de substitution et en modulant la durée (attention toutefois à ne pas allonger inutilement la durée de celui-ci car le coût s’en voit d’autant augmenté), vous augmentez votre capacité d’emprunt.

En fonction de votre situation, vous pourriez donc

  • soit recourir au regroupement de crédit en amont de la recherche d’un prêt immobilier, par exemple si vous avez plusieurs crédits à la consommation et éventuellement déjà un crédit immobilier en cours. Cela vous permet d’assainir vos finances, augmenter votre capacité d’emprunt en diminuant vos mensualités, mais aussi de demander une trésorerie supplémentaire qui pourra servir d’apport personnel, sachant que celui-ci est demandé par les banques dans une majorité de cas. C’est par exemple idéal pour un investissement immobilier avec un objectif locatif – le loyer pouvant couvrir au moins la mensualité de l’un de deux emprunts.

  • soit recourir au rachat de crédit a posteriori, par exemple en cas de baisse de revenus. En rassemblant vos différentes créances, vous retrouvez un reste à vivre plus confortable. A nouveau, l’octroi d’une trésorerie supplémentaire, dont le montant doit rester raisonnablement proportionnel au montant global du prêt, pourra vous permettre de ne pas renoncer pour autant à d’autres projets (travaux, nouveau véhicule, mariage…) ou conserver une épargne de sécurité.

 

Pour en savoir plus sur les avantages du regroupement de crédits en fonction de votre situation et de votre projet, faites une simulation en ligne. Elle est gratuite et sans engagement. Un conseiller vous rappelle dans les 24h** avec une première réponse de réponse de principe.

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