Emprunter en France pour investir à l'étranger : est-ce possible ?

Les Français sont de plus en plus nombreux à investir dans un bien immobilier à l’étranger. Les prix des villas et appartements attractifs, la perspective d’une retraite paisible dans un pays au climat plus clément, changer de vie après un burn-out… les motivations sont nombreuses.

Ce n’est toutefois pas une opération à prendre à la légère. Les règlementations et législations différentes, la nécessité de faire traduire nombre de documents, obtenir un prêt pour financer cette acquisition… Vous allez devoir prendre en compte nombre de paramètres avant de vous lancer !

Pour vous y aider, Greeniz, organisme de courtage spécialisé dans la restructuration de crédits, vous présente les points essentiels sur lesquels porter votre réflexion, ainsi que les différentes solutions de financement envisageables.

Acquérir un bien immobilier à l’étranger : bon à savoir

Depuis la crise économique et foncière de 2007, le prix de la pierre a baissé considérablement dans certains pays européens. Ainsi, l’Espagne, la Grèce et le Portugal, sont devenus particulièrement attractifs pour un investissement immobilier.

Outre le climat et le dépaysement, il est possible d’y acquérir un bien immobilier d’une surface équivalente à votre bien situé en France pour un prix largement inférieur.

Il faut néanmoins bien se renseigner sur les règlementations et le cadre législatif.

• Quelles sont les règles d’achat ?
• Quelles sont les règlementations en termes de copropriété ?
• Comment transférer les capitaux d’un pays à l’autre pour l’achat ?
• Quelles sont les règles et la fiscalité sur les plus-values et les loyers perçus ?
• Comment se passera le rapatriement de la somme en cas de vente ?
• Comment fonctionnent les droits de succession et de partage ?
• Quels documents devrez-vous faire traduire et authentifier ?
• Comment vous rendre et rester sur place le temps nécessaire aux démarches nécessitant votre présence physique ?
• …

Pour répondre à toutes ces questions, il sera être utile, voire nécessaire, de contacter des professionnels compétents pour vous conseiller dans le pays concerné. Vous devrez également avoir un notaire sur place, voire recourir aux services d’une agence immobilière, ne serait-ce que pour vous assurer de l’estimation correcte de la valeur du bien convoité et rédiger les actes de vente et contrats de location.

Tout cela aura un coût que vous devez prendre en compte dans le calcul des frais d’acquisition du bien.

Pourquoi les banques sont-elles réticentes ?

Obtenir un crédit immobilier pour l’acquisition de sa résidence principale en France n’est déjà pas toujours chose facile. Il faut

• prouver sa capacité financière pour rembourser le prêt (étude de solvabilité),
• négocier avec les banques afin de trouver l’offre présentant les meilleures conditions,
• respecter un taux d’endettement maximum (actuellement limité à 35 %),
• avoir un apport suffisant pour limiter les risques pris par l’organisme de financement (environ 10 % de la valeur du bien),
• bien réfléchir aux assurances et garanties du prêt.

Lorsque vous investissez dans un bien à l’étranger s’ajoutent encore une source d’inquiétude pour l’établissement prêteur : en cas de défaillance de l’emprunteur, celui-ci ne sera pas en mesure de saisir le bien pour rembourser le prêt octroyé.

En outre, s’il s’agit d’une résidence secondaire, votre taux d’endettement peut déjà être élevé du fait d’autres crédits : un premier crédit immobilier pour la résidence principale, un prêt travaux, un crédit auto, des crédits renouvelables…

Pour toutes ces raisons, les banques sont réticentes à octroyer le crédit immobilier nécessaire à l’acquisition d’un bien à l’étranger. Elles poseront donc des conditions supplémentaires :

• vous devrez montrer une capacité financière largement suffisante,
• vous devez être résident fiscal en France (donc payer vos impôts sur ce territoire),
• un apport plus conséquent pouvant s’élever à 30 % de la valeur du bien,
• une garantie hypothécaire sur un bien immobilier situé en France et (quasiment) libre de prêt (hypothèque de 1^er rang), ou le nantissement d’une épargne,

En outre, il vous faudra ouvrir un compte bancaire dans le pays où vous achetez votre bien pour les mouvements de fonds, sachant que les règlementations peuvent varier en fonction de votre statut de résident ou non-résident.

Si la tâche peut sembler ardue, bien préparer son dossier est le meilleur moyen d’investir à l’étranger avec succès. Greeniz vous présente donc les solutions de crédits adaptées.

Quels sont les prêts possibles pour acheter à l’étranger ?

Le prêt personnel pour un montant maximum de 75 000 €

Assez logiquement, on pense directement à se tourner vers un crédit immobilier pour acquérir un bien de ce type. Pourtant, si votre besoin à financer est inférieur à 75 000 €, un crédit à la consommation suffit.

Le choix de cette opération revêt des avantages et des inconvénients que vous devrez peser en fonction de vos ressources et vos objectifs.

L’avantage principal tient au fait qu’un crédit à la consommation est plus facile à obtenir qu’un prêt immobilier.

Celui-ci engage en effet l’organisme prêteur, ainsi que l’emprunteur, pour une plus courte période (10 à 15 ans maximum). En outre, le prêt personnel est une forme de crédit particulièrement souple. Les fonds, une fois débloqués, vous sont directement versés sur votre compte. Vous pouvez donc utiliser la somme pour l’achat du bien et payer des frais divers (conseillers, séjours, traduction…), sans que des justificatifs supplémentaires ne vous soient demandés.

En revanche, l’inconvénient du choix de cette solution tient à son coût. Les taux des crédits à la consommation sont majoritairement plus élevés que ceux d’un crédit immobilier. Cela augmente donc d’autant le coût global du crédit et diminue l’avantage de votre investissement.

Toutefois, cet inconvénient peut être compensé par la vitesse de l’opération en particulier si vous faites un investissement à but locatif.

Si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier – parce que votre besoin de financement dépasse les 75 000 € et afin de bénéficier de taux d’intérêt plus avantageux –, il vous faudra alors apporter des garanties à l’organisme prêteur.

Le prêt hypothécaire ou crédit immobilier avec garantie hypothécaire

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez demander un crédit immobilier avec garantie hypothécaire.

L’hypothèque devra être de 1^er rang et porter sur un bien immobilier situé en France. Plus simplement, pour que votre maison en France puisse servir de garantie, celle-ci ne peut pas déjà servir de garantie à un autre crédit (l’hypothèque serait alors de second rang) et, idéalement, ne doit pas être financée par un autre crédit immobilier en cours de remboursement. Pourquoi ?

Les rangs d’hypothèques indiquent l’ordre dans lequel les créanciers (donc ici les banques) sont remboursés par la vente du bien immobilier. Ainsi, avec ou sans une première hypothèque, si vous vendez votre maison, le montant obtenu de la vente ne servira qu’à rembourser le crédit initial.

Pour que votre bien soit une véritable garantie de remboursement intégral du crédit pour la banque, le bien doit donc être votre pleine propriété, sans crédit, ou alors en toute fin de crédit, et sans hypothèque.

Concernant la somme octroyée dans le cadre du prêt hypothécaire pour votre investissement à l’étranger, la banque prête généralement 50 % à 70 % de la valeur du bien sur lequel porte l’hypothèque.

Si cela peut sembler peu, il faut rappeler qu’une des raisons de l’investissement à l’étranger tient dans la différence du prix au m² pour l’achat de bien. Ce pourcentage est donc souvent suffisant.

A noter. Cette opération est incompatible avec les SCI (sociétés civiles immobilières) car vous devez être détenteur en propre du bien hypothéqué.

Le prêt Lombard

Le prêt Lombard est une variante du crédit immobilier in fine ayant pour garantie le nantissement de votre épargne.

Si vous avez une épargne suffisante pour couvrir plus que la valeur de l’achat, mais que celle-ci est placée sur un produit (assurance-vie ou autre) dont le rendement dépasse les taux d’intérêts d’un crédit immobilier, l’emprunt est plus avantageux que l’utilisation de votre épargne pour cet investissement.

Dans ce cas, la banque peut vous proposer un prêt Lombard. Elle vous prête alors 50 % à 100 % (en fonction du risque de l’investissement) de la valeur de votre épargne qui est ensuite bloquée sur le produit.

Ainsi, non seulement votre épargne conserve son rendement, mais en outre il ne sera pas nécessaire de souscrire une assurance de prêt.

L’établissement prêteur lèvera le nantissement lorsque vous aurez remboursé intégralement l’emprunt.

Emprunter auprès d’une banque locale

Il est également possible de souscrire un crédit auprès d’une banque locale, donc dans le pays où se situe le bien que vous souhaitez acquérir. Il faudra ouvrir un compte bancaire dans le pays en question et celui-ci devra être déclaré à l’administration fiscale française chaque année.

Renseignez-vous bien sur les conditions de financement, les modalités de remboursements et autres conditions générales des crédits, qui varient d’un pays à l’autre.

Financer son projet avec un rachat de crédits

Une problématique subsiste : votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % à 35 % maximum en fonction de vos ressources.

Si vous avez deux crédits ou plus en cours de remboursement, en souscrire un troisième, en particulier un crédit immobilier, ne sera peut-être pas possible, surtout pour un investissement à l’étranger pour les raisons décrites ci-dessus.

Heureusement, une solution peut être mise en place pour faire baisser votre taux d’endettement, retrouver une capacité d’emprunt suffisante et même créer un apport suffisant : le regroupement de crédits.

Concrètement, un organisme de financement spécialisé va solder vos créances (crédit immobilier, crédits à la consommation, voire certaines dettes) et mettre en place un prêt de substitution. Vos finances sont alors directement simplifiées, c’est le premier avantage de l’opération.

Ensuite en modulant la durée du prêt en fonction de vos revenus, vous allez pouvoir baisser votre nouvelle mensualité unique jusqu’à – 60 %*. Avec la diminution de cette unique mensualité, c’est votre taux d’endettement qui est automatiquement diminué. Vous pouvez ainsi être de nouveau éligible au crédit nécessaire à l’investissement.

En outre, dans le cadre de ce rachat de crédits, vous allez pouvoir solliciter l’octroi d’une trésorerie complémentaire. Cette somme doit être raisonnablement proportionnelle au total des crédits regroupés. Elle est alors directement intégrée au rachat de crédits et son remboursement inclus dans la mensualité unique. Vous pouvez prévoir un montant suffisant pour créer un apport ou faire des travaux dans votre bien immobilier à l’étranger.

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