Investir en crowdfunding immobilier

L’investissement en crowdfunding immobilier séduit de plus en plus de Français. Le processus est plutôt simple. Les mises de départ ne doivent pas nécessairement être élevées. Le rendement est important.

Pour les ménages aux revenus moyens qui souhaitent placer leurs économies dans des investissements avec un risque modéré, la diversification des placements est alors une stratégie intéressante.

Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier contribue à limiter les risques surtout si les sommes investies ne sont pas énormes.

C’est une des raisons qui fait que les investissements grâce au crowdfunding immobilier se multiplient.

Dans certains cas, il est peut même être rentable d’emprunter pour investir et cela reste même possible si vous avez déjà deux crédits ou plus en cours de remboursement.

Greeniz fait le point pour vous sur l’investissement en crowdfunding immobilier.

Quelques chiffres de l’investissement en crowdfunding immobilier en 2021

Le principe simple du crowdfunding immobilier a séduit de nombreux investisseurs en 2021. On parle d’une augmentation de 76 % du nombre d’investisseurs par rapport à 2020.

En 2021, les chiffres du crowdfunding immobilier ont atteint un niveau record avec 958 millions d’euros collectés, soit près du double de 2020, alors que 2019 comptabilisait 370 millions d’euros investis et que ce placement n’existait pas il y a encore quelques années.

Une durée d’engagement qui est moins importantes que d’autres produits de placement : à partir d’un an à un an et demi en moyenne.

Un rendement annuel qui dépasse les 9 % en moyenne.

Le montant moyen par particulier investisseur en 2021 était de 2 900 €.

C’est en effet là le point fort du crowdfunding immobilier : investir de petites sommes avec un fort rendement sur une courte durée.

A noter. Pour rappel, il s’agit de faire financer des opérations de promoteurs immobiliers ou de marchands de bien par des particuliers via une plateforme en ligne. Il faut donc distinguer le crowdfunding immobilier des investissements en SCPI. Une SCPI est un fond spécialisé dans l’investissement immobilier locatif. Si ses rendements sont déjà importants et le paiement reçu tous les trois mois, cet investissement se fait sur le long terme (supérieur à 8 ans) et comporte des frais de sortie.

Si les deux placements sont intéressants, les SCPI permettent un rendement plus concret (puisque touché tous les trois mois) et important, mais à très long terme. Le crowdfunding immobilier quant à lui permet de dynamiser rapidement son épargne. Au bout d’un an à 3 ans, le prêt est remboursé avec intérêts d’un coup.

Comment investir en crowdfunding immobilier ?

Dans une majorité de cas, le crowdfunding immobilier sert à financer la construction de logements d’habitation. A côté de ceux-ci, certains projets proposent la rénovation d’immeubles, ou encore l’agrandissement de parkings.

Pour trouver ces projets à financer, vous devez passer par une plateforme en ligne.

Choisir une plateforme de crowdfunding immobilier en ligne

Le choix de la plateforme est important car il va permettre de limiter les risques de votre investissement.

Il faut en effet rappeler qu’il n’y a pas d’investissement sans risque. Il s’agit donc de trouver les placements qui offrent le meilleur rapport risque / rendement.

Derrière une plateforme de crowdfunding se cache une équipe d’experts qui va étudier les projets soumis par les promoteurs. Ils vont sélectionner ceux-ci sur base d’un dossier complet que le promoteur doit présenter, à la manière d’une demande de crédit auprès d’une banque.

En moyenne, ce sont seulement 10 % des projets déposés par des promoteurs auprès de la plateforme qui seront validés et mis en ligne.

Une bonne sélection des dossiers qui ont le plus de chance d’aboutir donc

• d’une part d’être financés,
• mais surtout d’être concrétisé par la construction du bien immobilier prévu dans les meilleures conditions afin d’assurer le remboursement du prêt,

permet de limiter les risques de perte de capital pour l’investisseur.

Cette plateforme doit avoir le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF. Ne vous contentez pas d’une déclaration, faites la vérification.

Nous vous conseillons de privilégier les plateformes qui ont un peu d’expérience (5 ans d’existence).

Pour choisir cette plateforme, vous devez comparer les rendements proposés (autour des 8 à 10 %), certes.

Renseignez-vous sur le taux de succès moyen des projets. Ce qu’on appelle « le taux de défaut » ne doit pas dépasser 0,5 %.

Enfin, l’idéal est toujours de trouver une plateforme qui bénéficie d’un service client réactif et compétent pour répondre à vos questions.

Comment se déroule l’opération pour l’investisseur ?

Vous avez choisi votre plateforme. Vous pouvez maintenant sélectionner le projet dans lequel vous allez investir.

Les meilleurs projets peuvent attirer plusieurs centaines d’investisseurs et la somme est alors recueillie en quelques jours à peine.

Une fois la collecte fermée, les intérêts commencent à courir dès que l’obligation est émise par le promoteur (cela peut prendre une paire de semaines).

Contrairement à un investissement en SCPI, vous n’allez pas toucher les intérêts progressivement, mais une fois la construction terminée.

Prenons un exemple.

Ainsi, si vous investissez 10 000 € sur un projet avec 10 % d’intérêts sur 2 ans et demi, le rendement brut de votre investissement se calcule comme suit :

[10 000 € x 10 %) / 365 jours] x 955 jours = 2 616 € d’intérêts bruts.

Toutefois, sachez qu’une fiscalité de 30 % d’impôts (flat tax) sera appliquée aux intérêts. Dans notre exemple, les intérêts nets d’impôt s’élèvent donc à 1 832 €.

Ce qui veut dire que pour 10 000 € investis durant 2 ans et demi, vous récupérez 11 832 € net d’impôt.

Quel lien entre rachat de crédits et investissement immobilier ?

Le rendement particulièrement important de l’investissement permet de jouer sur un effet levier si vous ne disposez d’une épargne à investir.

Bon à savoir. Vous devez toujours avoir à portée de main une épargne de sécurité dans laquelle vous pourrez puiser en cas de coup de dur. Celle-ci doit au strict minimum s’élever à 3 mois de revenus du ménage. Pour qu’elle soit toujours disponible, placez-là sur un compte épargne. Ensuite, constituez-vous une épargne pour vos projets dont le montant dépendra des projets en question. Enfin, considérez l’option des placements à fort rendement.

Si vous disposez d’une épargne de sécurité et d’une épargne projet, mais pas encore d’une. Vous pouvez faire une demande de crédit. Pour que la démarche reste intéressante, il faut que le coût total du crédit ne dépasse pas la moitié du rendement net de l’investissement.

Veillez toujours à ce que votre taux d’endettement ne soit pas trop élevé et que votre budget conserve néanmoins suffisamment de flexibilité, même en remboursant le crédit sollicité pour le placement.

Cette dernière condition peut être compliquée à respecter si vous avez déjà deux emprunts ou plus en cours de remboursement.

Une solution efficace peut alors être de recourir au regroupement de crédits avec trésorerie complémentaire.

En rassemblant vos différentes créances en une seule, vous allez pouvoir baisser la nouvelle mensualité unique jusqu’à -60 %* en modulant la durée du prêt de substitution.

Vous redonnez ainsi directement de l’air à votre budget.

A cette occasion, vous faites une demande de trésorerie complémentaire. Cette somme doit être raisonnablement proportionnelle au montant des crédits regroupés. Elle est alors intégrée au rachat de crédits et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.

Pour bénéficier de l’effet levier, comme avec un crédit à la consommation, vous devez vous assurer que le delta entre le coût total du rachat de crédits et le rendement net de l’investissement reste suffisamment important.

Et si vous présentiez votre projet d’investissement dans le crowdfunding immobilier à l’aide d’un rachat de crédits aux conseillers de Greeniz ?

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