Quel salaire pour emprunter 250 000 euros ?

Vous avez décidé de devenir propriétaire et en vous fondant sur les prix de l’immobilier dans votre secteur, il vous faudrait souscrire un crédit immobilier de 200 000 € environ pour acquérir le bien qui vous convienne.

A ce stade du projet, vos questions sont nombreuses !

Pouvez-vous réellement prétendre à un tel montant avec votre salaire ? Quelles sont les conditions d’obtention d’un tel crédit ? Sur combien d’années le rembourser pour que la mensualité soit adaptée à vos revenus ? Pouvez-vous emprunter cette somme si vous avez déjà deux crédits en cours de remboursement ?

Les conseillers de Greeniz, organisme de courtage spécialiste en regroupement de crédits, vous éclairent ici sur les questions de capacité d’emprunt.

Quels sont les critères pour obtenir un crédit de 250 000 € ?

La question semble simple : « Quels revenus faut-il pour obtenir un prêt à hauteur de 250 000 € ? ». La réponse, en revanche, ne l’est pas autant. En effet, vos revenus ne sont pas le seul critère pris en compte !

Voici une liste des principaux critères pris en compte par les organismes de financement

• Type et coût total du projet à financer avec cette somme
  (premier achat immobilier, investissement, achat d’une voiture de luxe, ou rachat de dettes et crédits)
  
  
• Taux d’endettement
  (autres crédits en cours)
  
  
• Montant et types des revenus
  (salaire, revenus non-salariés, revenus fonciers, rentes, pension de retraite, pension alimentaire, allocation adulte handicapé…)
  
  
• Situation professionnelle
  (CDI, CDD, intérim, autoentreprise, artisan, commerçant, retraité, sans emploi…)
  
  
• Situation personnelle et familiale
  (seul, en couple donc avec un co-emprunteur ou caution potentielle, avec des enfants à charge ou non, âge des emprunteurs…)
  
  
• Situation patrimoniale
  (propriétaire ou non, épargne, placements…)
  
  
• Montant de l’apport

En ce qui concerne le prêt immobilier, les banques ont reçu des consignes strictes du HCSF. Pour obtenir un prêt immobilier, l’emprunteur devra rembourser celui-ci en 25 ans maximum et son taux d’endettement ne devra pas dépasser 33%.

Une marge de manœuvre est néanmoins accordée aux banques, mais celle-ci est relativement restreinte et doit concerner prioritairement les primo-accédants.

Les contraintes en terme de durée, d’âge maximal de l’emprunteur, et de taux d’endettement initial, sont en revanche très différentes s’il s’agit d’un rachat de crédits. Nous allons donc vous présenter les différentes options en fonction du type de crédit que vous souhaitez solliciter : prêt immobilier ou regroupement de crédits.

Quels projets financer avec 250 000 € ?

Le motif le plus fréquent d’un tel emprunt est l’acquisition d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, ancien, neuf, ou à construire). C’est surtout l’un des contextes qui légitimise le plus clairement la demande d’une telle somme.

Toutefois, en matière de crédit immobilier, les règles sont strictes. En effet, la banque est soumise à certaines contraintes et peut demander des garanties. L’avantage est ici que la revente du bien permet a minima de rembourser le crédit.

D’autres types de projets peuvent également être financé avec un prêt de 250 000 €. Il peut s’agir d’un achat d’un bien de luxe (bateau, voiture…)  ou de travaux importants (extension ou rénovation d’une habitation).

Bon à savoir. En revanche, il est très difficile à peu probable d’obtenir une telle somme sous la forme d’un prêt personnel. Si ce type de crédit permet d’en disposer librement, la loi française s’est durcie en contre le blanchiment d’argent. Votre banque sera donc dans l’obligation de vous demander des justificatifs.

Il faut néanmoins garder à l’esprit que cette somme ne représente pas la même proportion de patrimoine pour chaque emprunteur. Les conditions d’octroi peuvent varier en fonction de votre situation, ainsi que de vos projets.

Un autre motif légitime d’emprunt de 250 000 € est la restructuration de dettes et crédits.

En effet, un regroupement de crédits est un prêt de substitution qui permet de solder ses crédits et d’adapter la nouvelle mensualité unique à ses revenus. Il est également possible de demander le financement d’un plus petit projet au moment de ce rachat de dettes. Nous y reviendrons plus loin dans l’article

Calculer son taux d’endettement

Votre taux d’endettement correspond à la part de vos revenus qui est engagée dans le remboursement de vos emprunts, ainsi que dans vos charges fixes (loyers, pension alimentaire…).

Pour un crédit immobilier, ce taux d’endettement (prêt immo compris) ne peut pas dépasser 33 % (voire 35 % pour les revenus les plus élevés).

Si celui-ci est trop important du fait de l’accumulation de crédits, le prêt de substitution qu’est le regroupement de crédits permet d’écraser votre taux d’endettement en baissant la nouvelle mensualité jusqu’à -60 %.

Pour faire le calcul du taux d’endettement :

(charges + mensualités de crédits / revenus) x 100

Comment connaître sa capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt correspond à la somme maximale qu’une personne, un ménage ou une SCI, peut emprunter sur une période définie.

Son montant dépend

• de vos revenus,
• de vos charges,
• de votre reste à vivre,
• des caractéristiques du crédits (durée, taux, assurances, frais),
• et du projet à financer (type et valeur de bien, fiscalité…).

Pour connaître votre capacité d’emprunt, vous allez donc devoir d’abord connaître votre capacité de remboursement.

Calculer sa capacité de remboursement

Vous allez évaluer ici les mensualités de crédits que votre budget est en mesure de supporter sans risque. On parle d’indice de solvabilité et celui-ci est estimé sur base de justificatifs que l’organisme de financement vous demandera.

• D’une part, additionnez tous vos revenus (salaires, allocations familiales si elles courront toute la durée de l’emprunt, revenus non-salariés, fonciers, ou autre tant qu’ils sont réguliers et pérennes).
• Divisez le total par 100.
• Multipliez par 30.

Vous obtenez ainsi 30 % de vos revenus.

Pourquoi pas 33 % ? Parce que ce tout premier calcul ne tient pas compte des caractéristiques du crédit. En effet, le taux d’intérêts, les frais (dossier, courtage, notaire ou autres), ainsi que les assurances vont venir s’ajouter à la mensualité. Faire le calcul sur une base de 30 % permet ainsi de leur laisser une marge.

• D’autre part, additionnez vos charges fixes (mensualités de crédits, loyer, pension alimentaire…).
• Soustrayez le montant total des charges des 30 % de vos revenus.

Le montant restant correspond à votre capacité de remboursement.

Calculer ensuite sa capacité d’emprunt

Pour connaître votre capacité d’emprunt, vous allez donc multiplier votre capacité de remboursement par le nombre de mensualités correspondant à la durée du crédit.

A titre d’exemple :

• 1000 € x 120 (10 ans) = 120 000 €
• 1000 € x 180 (15 ans) = 180 000 €
• 1000 € x 240 (20 ans) = 240 000 €
• 1000 € x 300 (25 ans) = 300 000 €

Quels revenus faut-il pour pouvoir emprunter 250 000 € ?

Pour avoir une idée des revenus nécessaires pour faire une demande de crédit immobilier de 250 000 € en ayant une chance de voir celle-ci aboutir, vous pouvez déjà procéder comme suit.

250 000 € remboursés en 10 ans

250 000 € / 120 = une mensualité de 2 083 €

250 000 € remboursés en 15 ans

250 000 € / 180 = une mensualité de 1 389 €

250 000 € remboursés en 20 ans

250 000 € / 240 = une mensualité de 1 042 €

250 000 € remboursés en 25 ans

250 000 € / 300 = une mensualité de 833 €

A ce stade, vous avez fait une estimation hors TAEG. C’est-à-dire que le calcul ne tient pas compte des frais engendrés par le crédit. C’est pour cette raison que nous vous avions conseillé de calculer votre capacité de remboursement maximal sur une base de 30 % et non directement 33 %.

Les calculs que vous venez de faire correspondent à la somme nécessaire au financement du projet.

A titre d’exemple, si vous souscrivez un crédit immobilier de 250 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêts plutôt avantageux (parce que vous aviez un bon apport et un bon profil) de 1,04 %, auquel s’ajoute un taux d’assurance emprunteur de 0,34%, votre mensualité s’élèvera à 1 225 €/mois (au lieu de 1042 €). Le coût du crédit est donc ici de 44 009 € dont 17 000 € d’assurance.

Comment faire racheter 250 000 € de dettes et crédits ?

Si vous avez plus de deux crédits en cours et un taux d’endettement trop élevé vous pouvez également penser au regroupement de crédits. Cette opération bancaire est particulièrement pertinente pour soulager son budget et ainsi retrouver un reste à vivre plus confortable qui vous permettra de refaire des économies ou de nouveau projets.

Pour en savoir plus, faites la simulation en ligne. Elle est gratuite et sans engagement. Les conseillers de Greeniz vous recontactent sous 24h** avec une réponse de principe.