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Posté le 9 septembre 2019 à 14:00

Quelle est la différence entre une renégociation et un rachat de crédits ?

Le marché de l’immobilier se porte plutôt bien et la conjoncture actuelle reste une belle aubaine pour de nombreux emprunteurs car les taux d’intérêt sont toujours très bas. Durant toute l’année 2018 ils se sont maintenus et sont restés à un niveau très attractif, suite à la forte baisse en 2016. Ce qui signifie que les acquéreurs d’un bien immobilier qui ont souscrit à un crédit conséquent ont toujours un argument solide pour vouloir renégocier ou racheter leur emprunt. Il s’agit de deux opérations distinctes qui ne s’improvisent pas et il faudra préparer tant sa demande que son dossier. Obtenir un taux plus attrayant est une procédure qui demande une connaissance des tenants et aboutissants, voici quelques conseils pour s’y retrouver.

La renégociation de crédit immobilier

Au moment de souscrire un crédit immobilier, l’emprunteur signe un contrat qui stipule toutes les conditions du prêt. Celles-ci englobent la durée de remboursement, le taux d’intérêt, les différents frais, le montant de la mensualité, l’assurance emprunteur. Lorsque l’on parle de renégociation de crédits, il s’agit de revoir avec son banquier les modalités de ce contrat de crédit immobilier. Le but est bien entendu d’obtenir des conditions plus avantageuses, en signant un avenant. La banque va examiner le dossier et décidera alors ou non de donner une réponse positive à la demande.

Pour que l’opération soit intéressante il faut cependant que certains critères soient réunis. Le premier paramètre est le taux d’intérêt : la différence entre le nouveau et l’ancien doit être d’au minimum 0,7 % et bien sûr plus si possible. Ceci va entraîner deux actions parmi lesquelles l’emprunteur devra faire un choix, soit la baisse du montant de la mensualité, soit de la durée de remboursement. Un deuxième point très important est la part du taux d’intérêt qui doit être encore élevée dans les mensualités, c’est-à-dire qu’il faut que le crédit se situe dans le premier tiers de sa durée de remboursement totale. Il est important également de calculer avant tout le coût total de l’opération et de faire une estimation précise des économies qui peuvent être réalisées. Lors d’une renégociation, des frais de dossier sont à prévoir, qui peuvent aller jusqu’à 4,5 % du capital restent dû. Il ne faut pas hésiter à mettre les banques en concurrence afin de disposer d’un argument solide vis-à-vis de sa propre banque, qui pourra alors décider de s’aligner.

Quoiqu’il en soit, même si la renégociation de crédits semble au départ la solution la plus simple, car elle évite le casse-tête administratif (monter un nouveau dossier, changer de domiciliation bancaire, trouver une nouvelle assurance emprunteur, etc.) il existe des situations qui sont plus propices que d’autres. Comme déjà signalé plus haut dans cet article, chaque mensualité comporte deux parties qui sont le capital à rembourser et les intérêts. Au début du remboursement, la part des intérêts représente la plus grosse partie, tandis que le capital est moins important. Au fil des années la tendance s’inverse, c’est pourquoi dans le premier tiers de la durée de vie du crédit, la renégociation est avantageuse.  

Lorsque la banque refuse de céder à la demande de son client, celui-ci peut alors se diriger vers une opération de rachat de crédits, qui pourra alors inclure autant le crédit immobilier que les crédits à la consommation

Le rachat de crédits

Il s’agit d’une opération bancaire en tant que telle, pour laquelle l’emprunteur devra souscrire à un nouveau contrat de prêt comportant de nouvelles conditions. De manière générale, le but est d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, afin de réaliser des économies. L’organisme prêteur va prendre en charge le remboursement du crédit immobilier dans sa globalité et l’emprunteur pourra commencer le remboursement de ses nouvelles échéances. Tout comme lors d’une renégociation, l’emprunteur pourra choisir entre deux actions, c’est-à-dire faire baisser le montant de sa mensualité en allongeant alors la durée de remboursement, ou à l’inverse raccourcir celle-ci. Des frais de dossier sont également à prévoir, auxquels vont s’ajouter en plus des IRA, c’est-à-dire les indemnités de remboursement anticipé du crédit initial.

L’emprunteur a tout intérêt à faire jouer la concurrence entre les établissements financiers afin de trouver la meilleure offre possible. Le but de souscrire à un nouveau crédit immobilier dans le cadre du rachat est de pouvoir bénéficier d’un taux d’intérêt plus attractif. Le nouveau contrat de prêt devra également comporter une nouvelle assurance emprunteur, qu’il est possible de négocier, voire de souscrire ailleurs que dans l’établissement prêteur. À noter que plusieurs crédits immobiliers mais aussi des crédits à la consommation peuvent être regroupés dans l’opération de rachat, ce qui signifie qu’ils seront tous intégrés dans une seule mensualité. Les conditions seront ainsi plus favorables pour l’ensemble des emprunts réunis, avec un taux d’intérêt fixe revu à la baisse et une durée plus longue car la mensualité est en général abaissée.

Les différentes étapes de chaque opération

Dans une opération de renégociation, il est important de respecter les étapes dans l’ordre. D’abord, il faut commencer par estimer le coût du crédit immobilier et calculer le montant à renégocier. Pour cela, il faut se servir du tableau d’amortissement et chiffrer les intérêts restants à payer jusqu’à la fin du crédit. Concernant le capital restant dû, c’est lui qui représente le montant à emprunter. La deuxième étape de la renégociation consiste à demander une simulation à sa banque. Pour pouvoir la mettre en concurrence et faire pression sur elle pour l’obtention de la renégociation, il est important de pouvoir lui présenter d’autres estimations faites par des établissements financiers concurrents. L’emprunteur dispose ainsi d’un outil de négociation imparable. Enfin, il devra faire preuve d’une capacité d’argumentation solide, car la renégociation n’est pas une évidence, bien au contraire, les banques y sont plutôt réticentes. Présenter de bonnes garanties de paiement et un bon profil d’emprunteur avec des capacités d’économies et des placements dans la banque est toujours un plus

Les étapes du rachat de crédits sont différentes car l’opération implique dès le départ un changement d’interlocuteur financier, avec parfois une nouvelle domiciliation bancaire. Il faudra donc commencer par identifier les différents acteurs du marché du rachat de crédits tout en se dirigeant vers les plus sérieux et avec une bonne réputation. En parallèle il est nécessaire de bien étudier sa situation financière car il va falloir monter un nouveau dossier et prouver sa capacité de remboursement. Le taux d’endettement du foyer tout comme son reste à vivre seront des éléments importants. De nombreuses offres sont proposées et il faudra savoir choisir la plus adaptée, en comparant notamment tous les différents éléments clés comme la durée de remboursement, le taux d’intérêt, le TAEG, l’assurance, etc. le processus s’enchaîne ensuite avec l’acceptation d’une offre et la finalisation du dossier qui aboutira sur le déblocage des fonds.

L’emprunteur peut à tout moment faire appel à un courtier pour l’aider dans ses démarches. Celui-ci ayant accès à toutes les offres du marché est à même de proposer à ses clients celles qui lui correspondent le mieux. Son expertise lui permet d’obtenir les meilleurs taux et conditions. Les frais de courtage sont en général de 1 % du montant des emprunts.

Enfin un dernier conseil avant de se lancer dans une telle démarche, il est primordial de se servir des outils de simulation gratuits et sans engagement en ligne. Ils peuvent donner une idée de la faisabilité du projet, mais aussi du montant de la future mensualité et du coût d’un nouveau crédit. Comparer ainsi le montant de l’échéance actuelle avec la nouvelle proposée permet de savoir si l’opération est gagnante ou non.