Comment investir dans l'immobilier sans apport ?

En décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait durci les conditions d’octroi de crédits immobiliers. Un an plus tard, après avoir mesuré l’impact de ces recommandations, cette haute autorité a choisi d’en assouplir certaines caractéristiques. Pour autant, dans le contexte actuel, les banques restent prudentes et continuent de demander un apport personnel, en particulier aux primo-accédants, pour obtenir un crédit immobilier.

Quelles sont les règles à suivre ? Comment baisser son taux d’endettement pour rester dans les clous ? Comment financer l’apport personnel nécessaire à l’octroi d’un prêt immobilier ?

Les conseillers de Greeniz, organisme de courtage spécialiste du regroupement de crédits, répondent à ces questions fréquemment posées.

Les règles assouplies du HCSF

Un taux d’effort inférieur à 33 %, passé à 35 % ? Oui, mais…

La première règle à respecter concerne votre capacité d’emprunt. Afin d’éviter les risques de surendettement, le Haut Conseil de Stabilité Financière avait conseillé de ne pas dépasser 33 % de taux d’endettement. Aujourd’hui, ce sont 35 % qui peuvent être atteints.

Ceci implique qu’une fois toutes vos dépenses contraintes regroupées, dont le futur crédit immobilier, celles-ci ne représentent pas beaucoup plus d’un tiers de vos revenus fixes cumulés.

On gardera toutefois à l’esprit que ce taux de 35 % doit comprendre les assurances emprunteur.

Une durée raisonnable pour les crédits immobiliers

La seconde recommandation concerne la durée des crédits immobiliers. Celle-ci devra rester raisonnable avec un maximum de 25 ans.

L’objectif principal en est que les établissements prêteurs soient en mesure de maîtriser le risque d’un emprunt sur une longue période à taux fixe.

Un différé d’amortissement de 2 ans est néanmoins autorisé afin d’intégrer des opérations spécifiques notamment liées à l’investissement dans l’immobilier neuf.

Plus de flexibilité : une marge de manœuvre accordée aux banques

Néanmoins, une marge de 20 % de la production de crédits a été accordée aux organismes prêteurs.

Ceux-ci sont donc autorisés à s’écarter légèrement des recommandations afin notamment de faciliter l’accès au crédit pour les primo-accédants particulièrement touchés par les restrictions en 2020. 75 % de cette marge de manœuvre doit donc concerner l’acquisition d’une résidence principale.

Un redémarrage en force des productions de nouveaux crédits

Le marché a commencé à s’adapter à ces recommandations. Les taux particulièrement bas des crédits immobiliers, qui avaient atteint un niveau historique fin 2019, ont permis de dynamiser la production qui avait été fortement affectée durant la première période de confinement de 2020.

Après avoir lu ceci, vous vous demandez comment bénéficier de ces taux avantageux alors qu’en ce moment votre taux d’endettement est trop élevé et que vous ne disposez pas de l’apport personnel nécessaire pour obtenir un crédit immobilier.

Greeniz vous conseille d’envisager de procéder à un regroupement de crédits pour une double raison : baisser votre taux d’endettement et créer cet apport personnel dans le même temps.

Baisser son taux d’endettement : le rachat de crédits

Le regroupement de crédits, aussi communément appelé rachat de crédits, est une opération financière qui permet de rassembler toutes ses créances en un seul prêt.

Qu’il s’agisse de prêts immobiliers, de crédits à la consommation ou crédits renouvelables, si vous avez plus de deux emprunts en cours de remboursement pour un montant de plus de 20 000 € de solde restant dût, le rachat de crédits peut s’avérer une opération intéressante.

Concrètement, un établissement prêteur « rachète », donc rembourse d’un coup, vos différents crédits, ainsi que certaines dettes (personnelles ou familiales) et impayés (factures d’énergie, loyer…), puis met en place un crédit unique de substitution, avec de facto une nouvelle mensualité unique.

Sur la base de votre capacité de remboursement, ainsi que des efforts auxquels vous consentez, vous allez pouvoir moduler la durée de l’emprunt. En allongeant celle-ci, votre nouvelle mensualité unique va pouvoir être baissée jusqu’à -60 %* par rapport au cumul des anciennes.

La charge de vos crédits en est d’autant diminuée. C’est donc une opportunité à envisager pour baisser votre taux d’endettement de façon significative et ainsi passer sous la barre des 35 % recommandés par le HCSF.

Financer un apport personnel : la trésorerie complémentaire

Lorsque vous opérez un regroupement de crédit en baissant votre mensualité, vous retrouvez ainsi un budget plus flexible et un reste à vivre plus important.

Cela peut par exemple vous permettre de constituer progressivement un apport personnel au moyen d’une mise à l’épargne d’une partie de ce budget mensuel.

Toutefois, si vous souhaitez bénéficier des taux actuels de l’immobilier, le rachat de crédits offre une opportunité supplémentaire. Il est en effet possible de solliciter une trésorerie complémentaire dans le cadre de cette opération.

Le montant de la trésorerie doit représenter un pourcentage raisonnable du total du regroupement de crédits. Celui-ci est alors intégré directement au prêt de substitution et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.

Vous ne prenez ainsi pas le risque de mettre toutes vos économies dans l’apport nécessaire à l’obtention de votre crédit immobilier et n’augmentez pas à posteriori votre taux d’endettement avec un nouveau crédit.

Le regroupement de crédits avec trésorerie complémentaire grâce à Greeniz

Le regroupement de crédits recèle de nombreux avantages :

• Baisser son taux d’endettement avec la baisse de la mensualité unique.
  
  
• Restructurer ses crédits et faciliter la gestion du budget.
  
  
• Profiter de taux plus intéressants.
  
  
• Ne plus payer qu’une seule assurance emprunteur.
  
  
• Allonger des crédits immobiliers au-delà de 25 ans.
  
  
• Créer son apport personnel avec la trésorerie complémentaire.

Toutefois, il faut prendre garde que l’allongement de la durée d’un crédit entraîne l’augmentation du coût global. Il est donc intéressant d’être conseillé par des experts du rachat de crédits.

Ainsi les conseillers Greeniz se tiennent à votre disposition pour

• répondre à vos questions,
  
  
• négocier pour vous les conditions les plus intéressantes auprès de différents partenaires bancaires fiables,
  
  
• vous présenter les offres les mieux adaptées à vos projets et votre budget,
  
  
• vous accompagner dans tout le processus de rachat de crédits, jusqu’au déblocage des fonds.

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