Taxe foncière : vers une hausse inévitable d’ici 2028 ?
Le mode de calcul de la taxe foncière s’apprête à être profondément réformé. Une refonte qui pourrait, à terme, faire augmenter la facture pour de nombreux propriétaires.
Une taxe qui pèse de plus en plus lourd
Chaque fin d’été, c’est le même constat : les propriétaires voient leur avis de taxe foncière grimper. En 2025, la hausse moyenne atteint + 1,7 %, selon la DGFiP. Les communes ont parfois freiné les augmentations à l’approche des municipales de 2026, mais la tendance reste claire : les recettes issues de la taxe foncière ont quasiment doublé en 15 ans passant de :
- de 29,8 milliards en 2009 ;
- à 56,2 milliards d’euros en 2024.
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation, la taxe foncière est devenue le pilier du financement local. Son montant varie fortement d’une ville à l’autre : 35 % à Toulouse, 53 % à Tarbes et jusqu’à plus de 60 % à Cahors.
Une réforme majeure prévue pour 2028
Le calcul actuel de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer théorique que pourrait générer le logement s’il était mis en location. Le problème ? Ces valeurs datent de 1970. Depuis, elles ne sont actualisées qu’à travers des coefficients forfaitaires, sans refléter la réalité du marché immobilier. Résultat : les écarts se creusent entre les biens. Ainsi, deux logements similaires peuvent être taxés différemment selon leur année de construction ou leur localisation.
Pour corriger ces différences, le gouvernement prévoit une révision complète des valeurs locatives. Un chantier colossal concernant 46 millions de logements. Initialement prévue en 2026, la réforme a été repoussée à 2028 afin de laisser le temps aux collectivités de s’adapter. « C’est un chantier titanesque [...] mais nécessaire pour rétablir une équité fiscale devenue impossible à défendre avec des données vieilles de 50 ans », rappelle Céline Bacharan, consultante au cabinet Michel Klopfer.
Vers une hausse pour les logements anciens ?
Selon une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP), la révision des valeurs locatives ne sera pas neutre. Elle pourrait redistribuer la charge fiscale selon l’âge des logements :
- + 20 % en moyenne pour les biens construits avant 1920,
- + 15 % pour ceux d’avant 1950,
- et – 16 % pour les logements bâtis entre 1960 et 1970.
Les logements anciens, souvent rénovés et situés en centre-ville, seraient donc les plus concernés par la hausse. À l’inverse, les biens plus récents, notamment en périphérie, pourraient voir leur taxe se stabiliser, voire baisser légèrement. Pour éviter un effet de choc fiscal, l’administration envisage un lissage progressif, comme cela avait été fait en 2017 pour la réévaluation des locaux commerciaux. Avec la hausse des dépenses courantes, certains ménages optent pour un rachat de crédits afin de réduire leurs mensualités. Une opération qui permet d’optimiser un budget contraint, mais qui augmente le coût total du prêt sur le long terme.
